Pot do Občinskega prostorskega načrta občine Domžale (OPN) je bila dolga in naporna

Občinski svet Občine Domžale je v drugi polovici lanskega leta sprejel nov temeljni prostorski akt, Občinski prostorski načrt občine Domžale (OPN). Gre za najbolj obsežen občinski predpis in najpomembnejši ter hkrati tudi edini obvezen občinski prostorski akt, ki velja na celotnem območju občine Domžale. Ureja celotno območje občine Domžale, razen območij, ki se urejajo s sprejetimi občinskimi podrobnimi prostorskimi načrti in državnimi prostorskimi načrti. Ker je OPN neposredna podlaga za poseg v prostor – gradbeno dovoljenje, je bilo pričakovanje zainteresirane javnosti seveda veliko.

Postopek je bil dolg, v samo pripravo akta pa je bilo vloženega veliko dela

OPN je sestavljen iz strateškega in izvedbenega dela in je nadomestil dosedanja prej ločena krovna prostorska akta: prostorske sestavine dolgoročnega in družbenega plana občine Domžale ter prostorske izvedbene pogoje za območje občine Domžale. Postopek je bil dolg, v samo pripravo akta pa je bilo vloženega veliko dela, da so pripravili vso dokumentacijo, največ pa je bilo potrpežljivega čakanja na pridobitev soglasij s strani ministrstev in še nekaterih urejevalcev prostora.

Jure Košutnik, vodja oddelka za urejanje prostora na Občini Domžale, je v zvezi s pripravo OPN povedal, da temeljno pravno podlago za pripravo OPN predstavlja Zakon o prostorskem načrtovanju (ZPNačrt) iz leta 2007. V novembru 2017 je stopil v veljavo nov Zakon o urejanju prostora, ki se je začel uporabljati 1. 6. 2018, vendar se je postopek priprave OPN zaključil v skladu z določili ZPNačrt. Intenzivni postopki za pripravo OPN so se začeli leta 2013. »To pa ne pomeni, da se prej ni nič dogajalo. Že pred tem so se pripravile razne strokovne podlage iz različnih področij, ki so se pripravljale od leta 2005,« pojasni Košutnik.

Za sprejem OPN je bilo treba pridobiti 27 soglasij urejevalcev prostora

Priprava takšnega akta poteka po fazah, saj tako predvideva Zakon o prostorskem načrtovanju, neke faze pa predvideva tudi Poslovnik Občinskega sveta Občine Domžale. Tu sta dve branji na občinskem svetu, seveda pa so poleg tudi faze sodelovanja javnosti. Poteka pa tudi postopek celovite presoje vplivov na okolje. Za sprejem takšnega akta, kot je OPN, postopek teče po okoljski zakonodaji: »Na koncu moraš pridobiti 27 soglasij ministrstev in javnih institucij. Od teh petih let priprave je šlo polovico časa za pridobitev soglasij, polovico časa pa je šlo za ukvarjanje z vsebinskimi vprašanji. Prav tako je bil ta akt trikrat javno obravnavan, dvakrat pa je bil na občinskem svetu, saj so se nekatere faze ponovile zaradi vsebinskih sprememb.«

Dolgotrajno čakanje mnenjedajalcev

Čeprav je sam postopek priprave in sprejema OPN zakonodajno zelo natančno definiran, je le-ta zaradi neupoštevanja rokov s strani posameznih nosilcev urejanja prostora tj. pristojnih ministrstev in drugih javnih organizacij trajal bistveno dlje, kot to določa zakon. Zadnja faza postopka pred sprejemom – potrjevanje predloga OPN, v katerem je kot mnenjedajalec sodelovalo kar 27 nosilcev urejanja prostora, je trajala kar 18 mesecev, saj je bilo zadnje mnenje k predlogu akta po vrsti usklajevanj pridobljeno šele v začetku avgusta 2018. Košutnik pravi, da so večino soglasij prejeli v dobrih 10 mesecih, razen zadnjega od Ministrstva za kmetijstvo, ki so ga prejeli tik pred oddajo gradiva za sejo občinskega sveta. Ob tem pojasni, da je bilo s tem ministrstvom tudi veliko sestankov, ki niti niso bili vsebinski, ampak bolj vljudnostni, kar niti ni bilo prijetno, saj čas hitro beži, medtem pa se nikamor nič ne premakne.

Je pa bilo po besedah Košutnika veliko prijetneje sodelovati z drugimi nosilci urejanja prostora, ki so veliko bolj odzivni. Ob tem je treba dodati, da vsebinski sestanki na posameznih institucijah potekajo po več ur, saj je potrebno veliko usklajevanja. Takšni sestanki pa se večkrat ponovijo, da pride do končnega in usklajenega predloga. Na oddelku za prostor so bili skupaj s Košutnikom v pripravo OPN aktivno vključeni štirje zaposleni, ki se tudi drugače ukvarjajo s prostorskimi načrti. Pri pripravi pa je sodeloval tudi zunanji izvajalec, podjetje Locus, d. o. o.

OPN je sestavljen iz strateškega dela in izvedbenega dela

Strateški del OPN določa izhodišča, cilje in zasnovo prostorskega razvoja občine, usmeritve za razvoj poselitve in za celovito prenovo, usmeritve za razvoj v krajini ter za določitev namenske rabe zemljišč in prostorskih izvedbenih pogojev ter zasnovo gospodarske javne infrastrukture na območju občine Domžale. Izvedbeni del OPN je neposredna pravna podlaga za načrtovanje posegov v prostor in pridobitev gradbenega dovoljenja. Določa območja podrobnejše namenske rabe prostora, prostorske izvedbene pogoje, in območja, za katera bodo izdelani občinski podrobni prostorski načrti.

OPN sledi razvoju gospodarske dejavnosti in družbene infrastrukture ter k dvigu kvalitete bivanja

Košutnik pravi, da je bil OPN v osnutku naravnan tako, da je poleg razvoja gospodarskih dejavnosti in družbene infrastrukture skozi namensko rabo izkazoval kar nekaj širitev za potrebe stanovanjske gradnje na območjih, kjer je Občina Domžale ocenila, da je to skladno z usmeritvami občine in upoštevaje urbanistične kriterije (zapolnitve in zaokrožitve naselij; nerazpoložljivost nepozidanih stavbnih zemljišč znotraj naselja itd.). Poleg tega je bilo predlaganih tudi kar nekaj območij zelenih površin kot podlag za načrtovanje ureditev, ki bi prispevale k bolj kakovostni podobi posameznih naselij (oblikovanje parkov, igrišč …) ter dvigu kvalitete bivanja nasploh. Skozi javne razgrnitve in mnenja pristojnih nosilcev urejanja prostora se je namenska raba od osnutka OPN na posameznih območjih bistveno spremenila in ne odraža usmeritev razvojno naravnanega strateškega dela OPN.

Pritiski za pozidavo v občini Domžale so veliki

»Imamo pa veliko pritiskov po poselitvi našega območja. Gre za urbano območje, obenem pa so cene nižje kot v Ljubljani. Tako čutimo pritiske investitorjev kot tudi lastnikov zemljišč za pozidavo. Hkrati pa imamo v občini Domžale kar veliko neizkoriščenih stavbnih zemljišč, ki v preteklosti niso bila pozidana. Je problem, ker se bomo morali obračati navznoter k naseljem. To je tudi eden izmed razlogov, zakaj nam urejevalci prostora ne pustijo širiti naselja. Imamo en kup stavbnih zemljišč, ki že desetletja niso bila pozidana,« pravi Košutnik.

Občina Domžale večinoma leži na ravninskem delu, zemljišča v ravnini pa se uvrščajo med najboljša kmetijska zemljišča

Druga pomembna stvar, ki preprečuje širitev stavbnih zemljišč, pa je po besedah Košutnika ta, da je pogoj Ministrstva za kmetijstvo, da če nekje vzameš kmetijska zemljišča in jih prekvalificiraš v stavbna zemljišča ali za širitev potrebe gospodarske dejavnosti, jih moraš po drugi strani nekje nadomestiti. Vsa zemljišča so v ravnini, občina Domžale pa leži večinoma v ravninskem delu, Ministrstvo za kmetijstvo uvršča med najboljša kmetijska zemljišča. »Občina Domžale je lahko zahtevano nadomeščanje kmetijskih zemljišč zagotovila le za širitve za potrebe gospodarske dejavnosti tako, da je izvzela del nerealizirane cone Želodnik. Stavbno je postalo večje območje, namenjeno proizvodnim dejavnostim za potrebe širitve podjetja Lek (5,6 ha; skupna širitev z delom, ki leži v občini Mengeš je 11,3 ha). Prav tako je za potrebe proizvodnih dejavnosti postalo stavbno zemljišče podjetja na območju Doba v velikosti 0,7 ha. Se pravi, da je največji delež k temu nosila cona Želodnik,« obrazloži Košutnik. Občina Domžale z OPN v območja stavbnih zemljišč na novo uvršča skoraj 47 ha kmetijskih zemljišč in 61 ha gozdnih zemljišč.

Največja širitev stavbnih zemljišč v OPN predstavlja območje predvidenega OPPN pri gradu Krumperk

Predlagano območje na Krumperku je približno polovico manjše, kot je bilo v predlogu OPN in večinoma predstavlja spremembo rabe gozdnih zemljišč v zelene površine in površine, namenjene turizmu, v dolinici južno od gradu. Na zahtevo Ministrstva za kulturo se je v stavbna zemljišča spremenilo okoli 13 ha zemljišč, ki ležijo v občini Domžale, znotraj ograje javnega zavoda Arboretum Volčji Potok. V območje zelenih površin se je prekvalificiralo območje ob skakalnicah. Ker je na območju občine Domžale velik delež nepozidanih stavbnih zemljišč namenjenih stanovanjski gradnji, je novih območij za stanovanjsko gradnjo malo; še ta so večinoma majhnega obsega in razdrobljena po celotni občini, praviloma kot zapolnitve vrzeli naselij ali ažuracije. Največja širitev leži ob Kamniški cesti v Srednjih Jaršah.

Z OPN narejen tudi nastavek za avtocestni priključek Študa

Izrednega pomena za Občino Domžale je preoblikovanje in umestitev v prostor avtocestnega priključka Študa z navezavo na Ihan. Košutnik pravi, da je s tem nastavek – želja Občine Domžale – za priključek narejen, ker pa je avtocesta državna, mora k izvedbi pristopiti država. Res je, da je bil omenjeni priključek že v planih ob gradnji avtoceste, nato pa ni bil izveden, ker takrat za to po pojasnilih države ni bilo potrebe: »Občina Domžale je dobila prometno študijo, iz katere je jasno razvidno, da bo ta priključek treba narediti. Seveda pa bo zdaj po novem OPN priključek drugačen, kot je bil mišljen pred dvajsetimi leti. Priključek bo podoben kot v Šentjakobu, in sicer bo uvoz in izvoz potekal prek rondoja. Z OPN smo naredili nastavek za oblikovanje tega priključka, obenem pa tudi tako, da je možen priključek na Breznikovo cesto v Ihanu. To pa je ključno za razvoj bivše farme Ihan, saj bo od tam peljala neposredna povezava na avtocesto.« Seveda je zdaj stvar dogovora z državo, kako bodo prišli do izvedbe. Kdaj bo to, je še vprašanje, saj so tudi za to potrebne faze, v katerih je treba pridobiti soglasja pristojnih institucij. V prvi vrsti pa mora država izkazati interes za gradnjo tega priključka: »Država trenutno pripravlja projekt širjenja avtocestnega obroča okrog Ljubljane in sicer iz štiripasovnice na šestpasovnico. Se pravi, da je to trenutno njihova prioriteta. Je pa res, da so za to trenutno šele v fazi projektiranja, medtem ko smo mi projekte za priključek Študa že naredili.«

In kako naprej?

Košutnik pravi, da je občinski svet med sprejemanjem OPN sprejel sklep, da se nemudoma pristopi k pripravi sprememb in dopolnitev: »To pa ni preprosto, saj je postopek veliko bolj zakompliciran in težji, kot je bil, saj se je leta 2018 začel uporabljati nov Zakon o urejanju prostora. Ta določa, da je treba že pred pristopom k spremembam OPN pripraviti več dodatnih strokovnih podlag, obenem pa mora biti jasno razvidno ali gre za celotno območje občine ali za posamezni del. S tega vidika nov zakon postopkov ne bo olajšal, kvečjemu jih bo podaljšal.« Pravijo, da nov zakon prinese olajšave, jih pa dejansko v tem primeru še bolj zakomplicira. In sicer so zakomplicirali že predhodno fazo. Po starem zakonu je župan sprejel sklep o začetku postopka, nato pa se je začelo vsebinsko delo. Zdaj pa je treba po besedah Košutnika že pred tem sklepom pripraviti en kup strokovnih podlag, da lahko župan sprejme sklep o začetku postopka. »Pojavile so se tudi nove zahteve. Ministrstvo za kmetijsko zahteva strokovno podlago določitev trajno varovanih kmetijskih zemljišč. Potem so tu krajinske, urbanistične zasnove … Postopek se s tem podaljša, saj je že veliko predhodnega dela, preden začneš formalni postopek,« pravi Košutnik.

Na Občini Domžale so že novembra lani začeli zbirati pobude za spremembe in dopolnitve OPN. Do januarja so jih prejeli prek 300. Pri tem bodo upoštevali tudi pobude, ki so prišle izven javne razgrnitve, saj so jih na oddelku za urejanje prostora posebej zbrali in bodo pri spremembah in dopolnitvah avtomatsko vključene. Če kdo, ki je vložil takšno pobudo in tega ne ve, naj pokliče na oddelek za urejanje prostora, kjer bo dobil vsa pojasnila. Košutnik še pravi, da je v tej predhodni fazi, pred sklepom župana o začetku postopka, mišljen še en krog javne razgrnitve. Zaenkrat še ne vedo, kako bo potekal celotni postopek, saj še nobena občina do zdaj ni šla v spremembe OPN po novi zakonodaji.

V logičnih sklopih bodo po novem lahko spremembe in dopolnitve lažje in hitreje izpeljali, še pred tem pa bo treba pripraviti več strokovnih podlag

»Ker imamo OPN sprejet, gremo lahko v več sprememb hkrati. Lahko gremo ločeno v spremembe in dopolnitve za samo eno pomembno zadevo, kot je recimo priključek Študa, lahko gremo ločeno za neko gospodarsko pobudo ali pa ločeno z enim paketom pobud, ki se nanašajo na spremembo namembnosti iz kmetijskega v stavbno zemljišče,« o novih postopkih pove Košutnik. V logičnih sklopih bodo lahko vse lažje in hitreje speljali, ker ne bo treba pridobiti toliko soglasij, saj je to čista občinska pristojnost. Ampak še pred tem bo treba pripraviti en kup strokovnih podlag, da bodo lahko sploh začeli s postopki za spremembe in dopolnitve OPN. Letos po besedah Košutnika verjetno ne bo prišlo še do nobenega končnega sklepa o spremembi in dopolnitvi.

Da občine same urejajo prostor, ni res

Kot ste lahko razbrali iz prispevka, so postopki zaradi predpisov zelo dolgotrajni, ljudje pa ne razumejo tega, zakaj vse skupaj traja toliko dolgo. Vsako ministrstvo, vsak zavod ima svoj pravni režim (natura, poplavna območja, kmetijska zemljišča, kulturna dediščina …). Vse to je po besedah Košutnika neka zavora v razvoju. Z vsakim se je treba uskladiti in prav za vsak poseg imajo urejevalci prostora pravico reči ne: »Da občine same urejajo prostor, ni res. Ministrstva in drugi urejevalci prostora imajo zadnjo besedo, ne občinski sveti. Ob tem pa smo odvisni še od nekaterih sektorjev in posameznikov, ki večinoma zavirajo razvoj občine. Ob tem postajajo vse bolj suvereni, zato je vse težje načrtovati urejanje prostora.«

Avtor: Miha Ulčar; Foto: Miha Ulčar, Občina Domžale (grafični prikazi)